thumb_COLOURBOX5804690      ACȚIUNEA ÎN RECTIFICARE TABULARĂ

 

          Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.

     Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond (acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic). Cu privire la acest aspect,  Înalta Curte de Casație și Justitie a reţinut că este inadmisibilă acțiunea în rectificarea menţiunilor din cartea funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al proprietarului tabular, în condiţiile în care titlul în baza căruia s-a înscris dreptul de proprietate nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, cu precizarea că aspectele vizând valabilitatea sau lipsa de valabilitate a titlului, buna sau reaua- credinţă nu pot fi examinate în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară. (Decizia nr. 3583 din 10 septembrie 2013 pronunţată în recurs de Secţia I civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect rectificare CF).

    Această acțiune poate fi introdusă de orice persoană interesată, prin care să solicite rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii.

    Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale imobiliare. Indiferent de modul în care se produce, pe cale amiabilă sau pe cale judecătorească, rectificarea acestor înscrieri în cartea funciară poate fi cerută de orice persoană interesată, în următoarele cazuri:

  1. înscrierea în cartea funciară nu este valabilă, neavând corespondent în actul juridic justificativ. Astfel, de exemplu, a fost înscrisă o cotă de proprietate mai mare decât cea prevăzută în titlul beneficiarului înscrierii sau o ipotecă a fost înscrisă asupra unui alt imobil al debitorului, decât cel care face obiectul dreptului de ipotecă.
  2. încheierea registratorului de carte funciară nu este valabilă. Astfel, de exemplu, prin încheierea registratorului a fost încălcat principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară, dispunându-se înscrierea unui drept real imobiliar în folosul unei persoane, deşi înstrăinătorul său nu era proprietarul tabular al imobilului ori s-a dispus intabularea unui asemenea drept în folosul unei persoane, deşi nu a fost justificată înscrierea provizorie a dreptului.
  3. actul juridic în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui. În acest caz, atât înscrierea, cât şi încheierea prin care s-a dispus înscrierea dreptului în cartea funciară au fost valabile, fiind emise în conformitate cu actul justificativ al cererii de înscriere. Ulterior înscrierii dreptului se constată nevalabilitatea actului juridic în baza căruia s-a efectuat această înscriere. Nulitatea actului juridic se apreciază la data încheierii sau emiterii lui, pe baza legii în vigoare la acea dată (tempus regit actum).
  4. dreptul înscris a fost greşit calificat. Astfel, deşi în titlul beneficiarului înscrierii este prevăzut dreptul de servitute, în cartea funciară a fost înscris dreptul de superficie sau invers.
  5. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea. Unele drepturi reale imobiliare se constituie pe durată determinată. Astfel, de exemplu, dreptul de uzufruct poate fi viager sau pe o durată de 30 de ani ( 708 NCC). Proprietarul tabular al imobilului poate cerere radierea acestui drept la încetarea din viaţă a uzufructuarului sau la expirarea duratei pentru care a fost constituit uzufructul. De asemenea, debitorul poate cere radierea dreptului de ipotecă care grevează imobilul său, dacă s-a stins creanţa ipotecară.
  6. înscrierea în cartea funciară a unui drept nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală. Textul de lege ne indică faptul că enumerarea acestor cazuri nu este limitativă, putând exista şi alte motive de rectificare a înscrierilor în cartea funciară decât cele prevăzute în mod expres.

     Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.

    Condiţiile rectificării intabulării sau înscrierii provizorii pe cale amiabilă. Această rectificare a înscrierii definitive sau provizorii a unui drept real imobiliar în cartea funciară se face de către biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară în baza declaraţiei autentice notariale a titularului dreptului ce urmează să fie radiat sau modificat, prin care acesta recunoaşte inexactitatea înscrierii dreptului său. Cu alte cuvinte, una din condiţiile rectificării pe cale amiabilă a unei înscrieri în cartea funciară o reprezintă existenţa consimţământului titularul dreptului tabular care nu corespunde realităţii. O altă condiţie o reprezintă predarea înscrisurilor necesare de către titularul dreptului tabular celui îndreptăţit la rectificarea înscrierii dreptului său în cartea funciară. Unul din aceste înscrisuri este însăşi declaraţia notarială care încorporează consimţământul la rectificarea înscrierii inexacte, dar pot fi necesare şi alte înscrisuri care se află numai în posesia sau la dispoziţia titularului dreptului şi care dovedesc faptul că înscrierea nu mai corespunde cu situaţia juridică reală ca, de exemplu, dovada stingerii unei creanţe ipotecare. Dacă titularul dreptului tabular nu îşi îndeplineşte această obligaţie, persoana interesată în efectuarea rectificării va putea cere instanţei judecătoreşti pronunţarea unei hotărâri de natură a suplini consimţământul acestuia la radierea sau modificarea dreptului a cărei înscriere a fost sau a devenit inexactă. Rectificarea pe cale amiabilă poate fi făcută în cazul în care înscrierea în cartea funciară este nevalabilă, deşi actul juridic justificativ al înscrierii şi încheierea prin care s-a dispus înscrierea au fost valabile. De asemenea, este posibilă rectificarea pe cale amiabilă şi în cazul în care nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea ori în cazul în care înscrierea în cartea funciară a unui drept nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală. În schimb, în cazul nevalabilităţii actului juridic care a stat la baza înscrierii inexacte sau al nevalabilităţii încheierii registratorului de carte funciară, rectificarea înscrierii pe cale amiabilă nu este posibilă pentru că nulitatea sau încetarea actului juridic se constată sau se pronunţă de instanţa judecătorească, iar încheierea prin care s-a dispus înscrierea poate fi desfiinţată de emitentul ei (oficiul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară) şi, dacă este cazul, de către instanţa de judecată.

       Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său. Dacă acţiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acţiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemaţi în judecată, cât şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real după ce acţiunea de fond a fost notată în cartea funciară.

      Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani, socotiţi de la înregistrarea cererii lor de înscriere.

      De asemenea, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.