In Noul Cod civil este Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Cap. V „Contractul de locațiune”, art. 1777-1823, ce conțin dispozițiile generale, iar art. 1824 – 1835, ce conțin regulile particulare în materia închirierii locuințelor.

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii.

Noul Cod Civil menționează în mod expres felurile locațiunii, și anume: închirierea și arendarea. Închirierea are ca obiect bunurile imobile și mobile, iar arendarea privește bunurile agricole.

Un element de noutate în reglementarea Noului Cod Civil îl constituie excluderea antreprizei din categoria contractelor de locațiune și introducerea unei noi clase de contracte de locațiune, respectiv locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist. În noțiunea de “profesionist” în sensul legii civile sunt incluse categoriile de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum și orice alte persoane autorizate să desfășoare activități economice sau profesionale.

Durata maximă a locaţiunii este de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Codul Civil prevede o serie de reguli în cazul în care părţile nu au arătat durata locaţiunii, dar nici nu au încheiat locațiunea pe o durata nedeterminată. Locaţiunea se consideră încheiată, în lipsa uzanțelor:

a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist;

b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.

Prin contractul de locațiune se cedează doar folosința unui bun, nu și un drept real asupra acestuia, așadar acest contract este calificat, în general, ca act de administrare asupra imobilului, caz în care pentru încheierea valabilă, este suficient ca persoana care cedează folosința să aibă capacitate restrânsă de exercițiu.

Totuși, doctrina a apreciat ca locațiunea încheiată pe o durata mai mare de 5 ani are caracterele unui act de dispoziție, idee ce a fost confirmată în Noul Cod Civil conform căruia locatorul trebuie să aibă capacitate de exercițiu deplină dacă încheie un contract de locațiune pentru o perioadă mai mare de 5 ani.

În cazul în care cerința capacității depline nu este îndeplinită, sancțiunea care intervine constă în limitarea efectelor contractului la o perioada de 5 ani.

Obligaţiile locatorului sunt:

  • să predea bunul dat în locațiune, împreună cu toate accesoriile corespunzătoare utilizării acestuia

  • să mențină bunul în stare de folosință corespunzătoare pe toată durata locațiunii, efectuând toate reparațiile necesare

  • să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului – locatorul este obligat să se abțină de la orice fapt care ar putea împiedica, diminua, stânjeni folosința bunului, iar dacă un terț pretinde vreun drept asupra bunului dat în locațiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar șI în lipsa unei tulburări de fapt

  • să asigure locatarului garanția tuturor viciilor care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului.

Obligaţiile locatarului

  • să ia în primire bunul dat în locațiune

  • să plătească chiria în cuantumul șI la termenul stabilite prin contract, în lipsă de stipulație expresă, la termenele stabilite potrivit uzanțelor – dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună; în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an

  • să folosească bunul cu prudență șI diligență, locatorul fiind îndreptățit să ceară daune interese, sau după caz, rezilierea, dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinația

  • să permită locatorului să examineze bunul periodic și în mod rezonabil în raport cu natura șI destinația bunului

  • să restituie bunul la încetarea contractului de locațiune

Sub imperiul Noului Cod Civil contractele de locațiune sunt titluri executorii pentru plata chiriei și pentru evacuarea locatarului la expirarea locațiunii, dacă se îndeplinesc următoarele cerințe:

  • contractul de locațiune să fie încheiat în forma autentică în fața notarului public

  • contractul de locațiune să fie înregistrat la organul fiscal competent.

Se impune precizarea că obligația de înregistrare a contractelor de locațiune la organele fiscale, este prevăzută în mod expres în legislație doar în sarcina persoanelor fizice, pentru scopul impozitării veniturilor din chirii.

Cu toate acestea, în ipoteza unui contract de locațiune, încheiat prin înscris sub semnatură privată de un locator persoană juridică cu privire la un imobil care va avea o altă destinație decât aceea de sediu social, în cazul în care locatorul dorește să beneficieze de caracterul executoriu al contractului de locațiune, din coroborarea prevederilor Noului Cod Civil cu reglementarea actuală nu reiese clar dacă un astfel de contract de locațiune va putea fi înregistrat la organul fiscal.

Așadar, pentru a beneficia de caracterul executoriu al contractului de locațiune, cel puțin până în momentul în care practica va deveni mai clară în acest sens, se recomandă încheierea contractelor de locațiune de către persoane juridice în forma autentică.

Cu privire la posibilitatea evacuării locatarului în baza contractului de locațiune – titlu executoriu, trebuie menționat că Noul Cod Civil se referă strict la situația în care termenul de locațiune a expirat, sugerând în acest mod că nu va putea fi considerat titlu executoriu pentru evacuare contractul de locațiune în cazurile de încetare anticipată ale contractului (e.g. reziliere).