Locatiunea este definita conform art.1777 C.civ., ca fiind contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.
Locatiunea este, in principiu, un act de administrare, dar, prin exceptie, daca depaseste 5 ani, reprezinta act de dispozitie atat pentru locator cat si pentru locatar. In cazul in care au fost incheiate contracte de locatiune pe o durata mai mare de 5 ani de catre persoane cu capacitate de exercitiu restransa, fara respectarea regulilor privind incuviintarea actelor lor, durata acestor contracte se reduce la 5 ani la cererea persoanelor ocrotite.
Nu este necesar ca locatorul sa fie proprietarul lucrului dat in locatiune, atat uzufructuarul cat si locatarul pot inchiria lucrul pe care il detin cu titlu de uzufruct, respectiv de locatiune. Valabilitatea contractului de locatiune a unui bun aflat in coproprietate este supusa respectarii regulii unanimitatii coproprietarilor, daca nu se poate stabili existenta unui mandat tacit sau a unei gestiuni de afaceri.
Contractul de locatiune este supus mutatis mutandis acelorasi incapacitati speciale ca si acelea prevazute de Codul civil in legatura cu vanzarea. Astfel, sunt incapabili de a lua in locatiune bunuri asupra carora exista litigii incepute si neterminate de competenta instantei in circumscriptia careia isi desfasoara activitatea: judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridii si practicienii in insolventa. Conform art. 1784 alin 2, incapacitatea celor enumerati anterior se aplica si atunci cand exista litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaza a face obiectul locatiunii. Incapacitatile reprezentantilor legali sau conventionali, ale celor ce administreaza bunurile altora si ale celor ce supravegheaza aceasta administrare, prevazute in materie de vanzare si de cumparare, sunt aplicabile in mod corespunzator si in materie de locatiune. In concluzie, sunt incapabili de a lua in locatiune.
Mandatarii, pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le dea in locatiune, sub sanctiunea nulitatii relative a contractului de locatiune pentru protectia interesului mandantului locator. Aceasta incapacitate se aplica si in cazul in care mandatul este general, pentru administrarea tuturor ori unei categorii largi din bunurile ori afacerile locatorului. Exceptie face situatia in care mandatarul a fost expres imputernicit sa ia bunul in locatiune ori cea in care vointa mandatarului a fost astfel incadrata prin contractul de mandat incat prejudicierea intereselor locatorului era exclusa.
Parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta, sub sanctiunea nulitatii relative pentru protectia intereselor locatorului reprezentat
Functionarii publici, judecatorii-sindici, practicienii in insolventa, executorii, precum si alte persoane care ar putea influenta conditiile locatiunii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaaza, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Toate persoanele enumerate sunt de asemenea incapabile sa dea in locatiune un bun al lor pentru o chirie provenita din exploatarea sau vanzarea unor bunuri pe care le administreaza sau asupra carora poarta drepturile incluse intr-un patrimoniu pe care il administreaza ori a carui administrare o supravegheaza.
In ceea ce priveste obiectul contractului de locatiune, acesta poate fi mobil sau imobil, corporal sau necorporal, fiind de esenta contractului de locatiune ca bunul sa fie privit de parti ca neconsumptibil. Caracterul neconsumptibil al bunului rezulta de regula din natura sa. Totusi, chiar si atunci cand prin natura sa bunul se consuma prin utilizare, partile pot conveni ca el sa fie afectat unei intrebuintari atipice in urma careia sa nu se consume si sa poata fi restituit in individualitatea sa. Pe de alta parte, locatiunea poate avea ca obiect o universalitate de fapt in care bunurile private individual pot fi consumptibile fara ca universalitatea in ansamblul sau sa aiba acest caracter. In aceste imprejurari, locatarul va fi indreptatit sa foloseasca universalitatea inclusiv prin instrainarea unora din bunurile ce o compun, asigurand insa regenerarea in scopul impiedicarii diminuarii sale. Nu pot forma obiect al contractului de locatiune succesiunile nedeschise (viitoare) sau nuda proprietate a unui lucru. Bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii. Inchirierea bunurilor proprietate publica ale statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale se aproba, dupa caz, prin hotarare a Guvernului, a consiliului judetean, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau a consiliului local, iar contractual de inchiriere cuprinde clauze de natura sa asigure exploatarea bunului inchiriat. Contractul de inchiriere se poate incheia, dupa caz, cu orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina, de catre titularul dreptului de proprietate sau de administrare. Concesionarea sau inchirierea bunurilor proprietate publica se face prin licitatie publica, in conditiile legii.
Contraprestatia asumata de catre locatar in schimbul folosintei bunului dat in locatiune se numeste chirie care nu trebuie sa fie neaparat o suma de bani. Obiectul trebuie sa existe, sa fie licit, sa fie determinat sau cel putin determinabil, reguli aplicabile si chiriei care trebuie sa fie si sincera si serioasa.
Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului. Durata este un element indispensabil al contractului de locatiune, durata contractului de locatiune fiind de maxim 49 de ani. In cazul in care partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara sa isi fi dorit sa contracteze pe durata nelimitata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:
-pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist
-pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculate chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate
-pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil
In situatia unor locatiuni successive ale caror perioade se suprapun, fie si partial, conflictul dintre locatari se rezolva astfel:
In cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, in favoarea locatarului care si-a notat dreptul in cartea funciara
In cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, in favoarea locatarului care a indeplinit cel dintai aceste formalitati
In cazul celorlalte bunuri, in favoarea locatarului care a intrat cel dintai in folosinta bunului.
Prima initiativa din tara de a raspunde oamenilor cu probleme juridice prin e-mail GRATUIT ! ! !
Scrieti-ne problema dumneavoastra juridica la avocat@raspunsurijuridice.ro
Va grabiti sa aflati raspunsuri? Apelati-ne la 0766 88 38 75 sau 0766 88 38 23
LEAVE A REPLY