Dreptul de preemptiune este dreptul preferential la cumparare, la pret egal conferit de lege sau de contract, atunci cand proprietarul a hotarat sa vanda bunul sau. Potrivit art. 1730 alin 1 C.civ., in conditiile stabilite de lege, titularul dreptului de preemptiune, numit preemptor, poate sa cumpere cu prioritate un bun. Spre exemplu, conform art. 1746 C.civ., terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea, in ordine a dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor.
Astfel cum este reglementat in art.1730 alin 3 C.civ., titularul dreptului de preemptiune care a respins o oferta de vanzare nu-si mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se considera respinsa daca nu a fost acceptata in termen de cel mult 10 zile, in cazul vanzarii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, in cazul vanzarii de bunuri imobile. In ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea catre preemptor a ofertei.
Vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune legal sau conventional se poate face catre un tert numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor. Vanzatorul este obligat sa notifice de indata preemptorului cuprinsul contractului incheiat cu un tert. Notificarea poate fi facuta si de acesta din urma. Conform art. 1732 alin 2 C.civ., notificarea va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, termenii si conditiile vanzarii, precum si locul unde este situat bunul. Preemptorul isi poate exercita dreptul prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractual de vanzare, insotita de consmenarea pretului la dispozitia vanzatorului. Dreptul de preemptiune se exercita, in cazul vanzarii de bunuri mobile, in termen de cel mult 10 zile, iar in cazul vanzarii de bunuri immobile, in termen de cel mult 30 de zile. In ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea catre preemptor a notificarii.
Prin exercitarea preemptiunii, contractul de vanzare se considera incheiat intre preemptor si vanzator in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul, iar acest din urma contract se desfiinteaza retroactiv. Cu toate acestea, vanzatorul raspunde fata de tertul de buna-credinta pentru evictiunea ce rezulta din exercitarea preemptiunii. Clauzele contractului incheiat cu tertul avand drept scop sa impedice exercitarea dreptului de preemptiune nu produc efecte fata de preemptor.
Potrivit art. 1734 C.civ., in cazul in care mai multi titulari si-au exercitat preemptiunea asupra aceluiasi bun, contractul de vanzare se considera incheiat:
Cu titluarul dreptului legal de preemptiune, atunci cand se afla in concurs cu titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune
Cu titularul dreptului legal de preemptiune ales de vanzator, cand se afla in concurs cu alti titular ai unor drepturi legale de preemptiune
c) Daca bunul este imobil, cu titularul dreptului conventional de preemptiune care a fost mai intai inscris in cartea funciara, atunci cand acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune
d) Daca bunul este mobil, cu titularul dreptului conventional de preemptiune avand data certa cea mai veche, data atunci cand acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune
Atunci cand preemptiunea se exercita in privinta unui bun cumparat de tert impreuna cu alte bunuri pentru un singur pret, vanzatorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proportionala din acest pret. In cazul in care s-au vandut si alte bunuri decat acela supus preemptiunii, dar care nu puteau fi despartite de acesta fara sa-i fi pagubit pe vanzator, exercitarea dreptului de preemptiune nu se poate face decat daca preemptorul consemneaza pretul stabilit pentru toate bunurile vandute. Atunci cand in contractul incheiat cu tertul s-au acordat termene de plata a pretului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.
Dreptul conventional de preemptiune in legatura cu un imobil se noteaza in cartea funciara. Daca o asemenea notare a fost facuta, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumparat sub conditie suspensiva sa-si poata inscrie dreptul in cartea funciara, in temeiul contractului de vanzare incheiat cu proprietarul. Inscrierea se face sub conditie suspensiva ca, in termen de 30 de zile de la comunicarea incheierii prin care s-a dispus inscrierea, preemptorul sa nu notifice biroului de carte funciara dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului.
Notificarea facuta in termen biroului de carte funciara inlocuieste comunicarea facuta de preemptor si are aceleasi efecte. In temeiul acelei notificari, preemtorul poate cere radierea din cartea funciara a dreptului tertului si inscrierea dreptului sau. Daca preemptorul nu a facut notificarea in termen, dreptul de preemptiune se stinge si se radiaza din oficiu din cartea funciara. In cazul in care bunul face obiectul urmaririi silite sau este scos la vanzare silita cu autorizarea judecatorului sindic, dreptul de preemptiune se exercita in conditiile prevazute de Codul de procedura civila.
Dreptul de preemptiune este indivizibil si nu se poate ceda. Dreptul conventional de preemptiune se stinge prin moartea preemptorului, cu exceptia situatiei in care a fost constituit pe un anumit termen. In acest din urma caz, termenul se reduce la cinci ani de la data constituirii, daca a fost stipulate un termen mai lung.
Prima initiativa din tara de a raspunde oamenilor cu probleme juridice prin e-mail GRATUIT ! ! !
Scrieti-ne problema dumneavoastra juridica la avocat@raspunsurijuridice.ro
Va grabiti sa aflati raspunsuri? Apelati-ne la 0766 88 38 75 sau 0766 88 38 23
LEAVE A REPLY