Coordonator: Av. Bogdan Dobrescu
Editor articol juridic: Corina Matei
Contractul de locatiune reprezinta acel contract prin care o parte numita locaTOR, se obliga sa asigure celeilalte parti numite locTAR, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret denumit „chirie”.
Asadar, in mod firesc, contractul de locatiune inceteaza in primul rand prin expirarea termenului prevazut. In al doilea rand, asa cum s-a incheiat pe baza unui acord de vointa, tot asa poate inceta: prin reziliere conventionala.
Alte modalitati prin care contractul de locatiune poate inceta:
1. denuntare unuilaterala
2. reziliere pentru neexecutarea obligatiilor
3. distrugerea sau pieirea lucrului
4. desfiintarea titlului locatorului
5. instrainarea prin acte intre vii a bunului
Contractul de locatiune nu inceteaza prin moartea vreuneia dintre parti, pentru ca locatiunea nu este intuitu personae. Prin urmare, drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legatari sau testamentari). In cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii locatarului pot denunta contractul in 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si de locatiune.
La expirarea termenului
Contractul inceteaza de drept fara o instiintare prealabila in mod obligatoriu. Din acest moment se naste dreptul la restituire (pentru a facilita redobandirea, noul cod civil a prevazut posibilitatea inregistrarii contractului de locatiune incheiat pe o perioada determinata, daca este autentic sau sub semnatura privata inregistrat la organele fiscale competente. Inscrisul autentic sau cel inregistrat devin titluri executorii deci nu mai e necesara introducerea unei actiuni civile, ci doar incuviintarea executarii silite).
Daca dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si isi indeplineste obligatiile fara ca locatorul sa se opuna, suntem in prezenta unei tacite relocatiuni. Va fi un nou contract deci nu se prelungesc efectele celuilalt. Va fi pe durata nedeterminata (fara sa poata depasi 49 de ani)
Denuntare unilaterala
Conditii:
-contractul sa fie incheiat pe durata nedeterminata
-sa se faca prin notificare cu acordarea unui termen rezonabil de preaviz
Denuntarea unilaterala nu va produce efecte in privinta prestatiilor deja executate/in curs de executare. La implinirea termenului de preaviz, locatiunea inceteaza si se naste dreptul la restituire.
Denuntarea unilaterala nu este conditionata de acceptarea de catre cealalta parte. Orice clauza prin care se interzice denuntarea unilaterala ori prin care se stipuleaza o prestatie in schimbul denuntarii este considerata nescrisa.
Reziliere pentru neexecutare
Trebuie ca obligatia neexecutata sa fie principala ori de mica insemnatate dar cu caracter de repetabilitate. Rezilierea se dispune de instanta dar poate opera si de drept daca partile au stipulat un pact comisoriu. Spre deosebire de rezolutiune, rezilierea produce efecte doar pentru viitor. Bunul se restituie in starea in care se afla la data restituirii deoarece daca este deteriorat, partea care l-a deteriorat poate invoca faptul ca nu a mai avut timp sa efectueze reparatiile.
Distrugerea sau pieirea lucrului
Pieirea totala/partiala, indiferent ca este din culpa partilor ori a fost cauzata de forta majora, va duce la incetarea de drept a locatiunii daca bunul nu mai poate fi folosit conform destinatiei stabilite.
Daca bunul a pierit total, contractul inceteaza de drept pentru ca locatorul nu mai poate asigura folosinta bunului pentru locatar, iar daca a pierit partial inceteaza iar locatarul poate cere rezilierea sau reducerea chiriei in masura in care bunul a pierit din motive ce ii sunt imputabile locatorului ori unei persoane pentru care este tinut sa raspunda.
Daca bunul este doar deteriorat, locatiunea va continua, lar locatorul este obligat sa il repare.
Desfiintarea titlului locatorului
Daca locatorul isi pierde titlul asupra bunului dat in locatiune, nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului, iar contractul va inceta de drept. Totusi, daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea contractului, locatiunea va continua pe maxim un an de la desfiintare, tinandu-l obligat pe cel in favoarea caruia a fost desfiintat titlul (ca nou „locator” temporar)
Instrainarea bunului
Daca locatorul instraineaza bunul, cumparatorul e obligat sa respecte locatiunea anterioara daca s-au respectat conditiile de publicitate.
Totusi, partile pot stabili ca locatiunea sa inceteze la momentul instrainarii (este vorba despre contractul prin care s-a incheiat locatiunea. Vazatorul si cumparatorul bunului nu ar putea decide acest lucru fara a-l consulta pe chirias).
Prima initiativa din tara de a raspunde oamenilor cu probleme juridice prin e-mail GRATUIT ! ! !
Scrieti-ne problema dumneavoastra juridica la avocat@raspunsurijuridice.ro
Va grabiti sa aflati raspunsuri? Apelati-ne la 0766 88 38 75 sau 0766 88 38 23
LEAVE A REPLY