asociatii proprietari     Neindeplinirea obligatiilor legale de către comitetul executiv al asociatiilor de proprietari.

             În funcționarea asociațiilor de proprietari, apar diferite situații în care proprietarii se consideră prejudiciați de activitatea desfășurată de membrii comitetului executiv în îndeplinirea atribuțiilor de serviciu.

        Printre atribuțiile comitetului executiv al asociației de proprietari,  Legea 230/2007  prevede:  “Comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, are următoarele atribuţii:

a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;

b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de proprietari;

c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;

d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune;

e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea lor;

f) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;

g) pentru scopul şi activităţile asociaţiei de proprietari, angajează şi demite, încheie şi reziliază contracte;

h) îşi asumă obligaţii, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;

i) iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;

j) stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale.”

    Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari,  răspund personal sau în solidar, după caz, în faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.

    Astfel, în măsura în care se reține cauzarea unui prejudiciu membrilor asociației de proprietari, aceștia din urmă pot solicita daune-interese. În acest scop trebuie ca proprietarul  să facă dovada prejudiciului material, nepatrimonial sau al beneficiului nerealizat; să stabilească existența faptei ilicite (comitetul executiv a acționat în afara limitelor atribuțiilor consacrate de lege ori a manifestat o pasivitate prejudiciabilă pentru proprietari); existența vinovăției (membrul comitetului executiv a prevăzut producerea prejudiciului sau a putut prevedea având în vedere calitatea de profesionist), stabilirea legăturii de cauzalitate.

    Temeiul răspunderii juridice este fie cel civil, privind răspunderea civilă delictuală, fie cel de natură penală, privind abuzul în serviciu (art. 297 coroborat cu art. 308 Cod penal). Delimitarea celor două forme de răspundere se face având în vedere gravitatea prejudiciului creat și valorile sociale cărora li s-a adus atingere prin nesocotirea normei juridice.

    Astfel,  încadrarea penală poate privi abuzuri ale îndeplinirii atribuțiilor de serviciu.  Comitetul executiv poate condiționa eliberarea unor adeverințe a căror emitere este obligatorie de achitarea unor sume restante către asociație. În acest din urmă caz,  prejudiciul creat poate viza situația în care proprietarul nu poate să-ți valorifice anumite drepturi recunoscute de lege, întrucât nu are documentele necesare. De asemenea calcularea defectuoasă a cotelor de întreținere poate crea un prejudiciu ce atrage răspunderea penală în măsura în care se reține existența vinovăției.