Locatarul poate să incheie o sublocaţiune, totală sau parţială, ori chiar să cedeze locaţiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului ( art. 1805 C.civ.). Interdicţia de a încheia o sublocaţiune include şi pe aceea de a ceda locaţiunea. Interdicţia de a ceda locatiunea nu include pe aceea de a încheia o sublocaţiune. Interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială. Interdicţia de a ceda locaţiunea priveşte atât cesiunea totală, cât şi pe cea parţială.
În caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatarul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului. Locatorul îşi păstreză dreptul prevăzut mai sus atunci când creanţa având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost cedată. Locatorul poate, de asemenea să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune ( art. 1807 C.civ.). Deşi contractul de este faţă de locator o res inter alliis el nefiind parte în acest contract, potrivit art. 1807 C.civ, locatorul are o acţiune directă împotriva sublocatarului. Rezultă, deci, că legea permite locatarului să subînchirieze sau să cedeze ( să cesioneze) dreptul său de folosinţă asupra unui bun imobil, întrucât contractul de locaţiune nefiind un contract intuit personae, drepturile şi obligaţiile părţilor se pot transmite atât prin succesiune, cât şi prin acte între vii ( cesiune). Regula este deci posibilitatea transmiterii drepturilor părţilor.
O eventuală interdicţie a transmiterii între vii a drepturilor din contractul de locaţiune trebuie să fie expres prevăzută în contractul de locaţiune, transformînd contractul de locaţiune într-un contract intuit personae. Este posibil ca părţile (locatorul şi locatarul) să prevadă în contractul lor condiţii restrictive de validitate a unei eventuale sublocaţiuni ( exemplu să supuna sublocaţiunea validării locatorului).
Contractul de sublocaţiune nu poate fi încheiat în condiţii care să contravină condiţiilor din contractul principal ( exemlu să schimbe destinaţia lucrului), în caz contrar, locatorul principal poate cere fie executarea obligaţiilor din contractul principal ( ceea ce poate avea ca efect evacuarea sublocatarului), fie rezilierea contractului principal pentru neexecutare de obligaţii, cu daune-interese.
Art. 1808 C.civ, regelementează cesiunea contractului de locaţiune de ătre locatar : “ Prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar, cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune. Dispoziţiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător “.
Deosebirea între sublocaţiune şi cesiune constă în faptul că, în timp ce sublocaţiunea este un nou contract de locaţiune, cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosinţă( o cesiune de creanţă cu titlu oneros). Obiectul cesiunii îl formează numai drepturile locatarului care va rămâne în continuare obligat faţă de locator. Locatarul-cedent va garanta cesionarului numai existenţa dreptului de folosinţă în condiţiile din momentul încheierii cesiunii.
Pentru a fi opozabilă terţilor, între care se numără şi locatorul, cesiunea contractului şi acceptarea acesteia de locator trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat( art. 1316 C.civ). Regulile cesiunii contractului de locaţiune urmează a fi aplicate şi în cazul unei duble cesiuni a dreptului de folosinţă, adică a schimbului de locuinţe.
Prima initiativa din tara de a raspunde oamenilor cu probleme juridice prin e-mail GRATUIT ! ! !
Scrieti-ne problema dumneavoastra juridica la avocat@raspunsurijuridice.ro
Va grabiti sa aflati raspunsuri? Apelati-ne la 0766 88 38 75 sau 0766 88 38 23
LEAVE A REPLY