Avocat Bogdan Dobrescu

Antecontractul reprezinta o manifestare a consimtamantului si mai poarta denumirea de „precontract”; „contract preliminar” sau „contract provizoriu”. Este o promisiune de a vinde ori de a cumpara, un acord de vointa ce precede incheierea unei vanzari. Nu este o promisiune de a contracta conventia prin care partile se obliga sa negocieze.

Promisiunea de a contracta nu tinde in mod direct la certificarea incheierii contractului, iar uneori poate cuprinde o obligatie asumata de promitent, nu de a incheia actul ci de a determina un tert sa il incheie (promisiunea de porte-fort)

Promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate clauzele contractului promis caci daca ele lipsesc, promisiunea nu va putea fi indeplinita. Daca persoana care si-a asumat o promisiune refuza, cel care si-a indeplinit promisiunea corelativa va putea cere instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract (daca natura contractului o permite, pentu ca spre exemplu, conform art. 1279 NCC, nu se poate in cazul celor reale) numai daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate ale contractului respectiv. Termenul in care se poate adresa instantei este de 6 luni de la refuz, putand solicita si daune-interese pentru incheirea cu intarziere a contractului.

Promisiunea unilaterala

-creeaza obligatii doar pentru promitent (de a cumpara/ de a vinde) dar se poate transforma intr-o promisiune bilaterala

Practic, promitentul promite sa vanda/cumpere un bun unui eventual cumparator/de la un vanzator, acesta din urma avand libertatea de a alege daca isi da sau nu consimtamantul. Daca si-l da, vanzarea-cumpararea se va perfecta doar in baza unui nou acord de vointa (contractul in sine). Daca nu isi da consimtamantul, promitentul isi poate mentine promisiunea pentru un alt eventual cumparator/vanzator.

• Pactul de optiune est o varietate a promisiunii de vanzare si se va inscrie in cartea funciara atunci cand are ca obiect drepturi tabulare, pana la exercitarea dreptului de optiune. Daca promisiunea nu e acceptata, se va radia din oficiu. Spre deosebire de simpla promisiune unilaterala (care nici nu este prevazuta expres de cod) nu este necesar un nou acord de vointa, contractul se va perfecta pe baza simplei declaratii de acceptare.

Diferenta intre pactul de optiune si promisiunea unilaterala este una evidenta, in sensul ca in cazul promisiunii unilaterale, o parte se obliga sa cumpere/vanda unei persoane care va fi de acord intr-un anumit termen, pe cand in cazul pactului de optiune, ambele parti convin ca promitentul sa ramana obligat la declaratia de vanzare/cumparare fata de beneficiar, acesta din urma rezervandu-si optiunea de a accepra sau refuza.

• Pactul de preferinta este practic un drept de preemtiune stabilit prin vointa partilor.

Este o varietate a promisiunii unilaterale, una din parti asumandu-si obligatia ca, in cazul in care se va dcide sa incheie contractul avut in vedere de cealalta parte, ii va acorda preferinta la contractare. Nu se obliga deci la incheierea unui contract. (ex: daca proprietarul se va decide sa vanda, sa-i acorde preferinta chiriasului; in dreptul muncii: ia un interviu cu promisiunea ulterioara ca in cazul in care se va elibera un post, sa-l prefere pe acesta, etc)

Promisiunea bilaterala

-ambele parti se obliga sa incheie in viitor un contract de vanzare-cumparare, deci ambii sunt si promitent si beneficiar in acelasi timp.

Daca promitentul vanzator nu isi respecta obligatia, soarta lucrului este diferita dupa cum el se mai afla sau nu in posesia bunului. Prin urmare, daca a vandut bunul unei alte persoane (iar acea vanzare este valabila) cumparatorul promitent are dreptul doar la daune-interese compensatorii. Daca se mai afla in posesia bunului insa, va putea fi obligat de instanta sa isi respecte promisiunea.

Conventia de porte-fort „promisiunea faptei altuia”

-promitentul se angajeaza fata de beneficiar sa determine un tert sa incheie un act juridic promis ori sa-l ratifice pe cel deja incheiat. Este o obligatie de rezultat, deci pe beneficiarul promisiunii nu-l vizeaza mijloacele.

Exemplu: 2 persoane se afla intr-un proces iar una dintre ele decedeaza. Unul dintre mostenitorii acestuia se intelege cu adversarul sa puna capat litigiului si se obliga porte-fort sa ii determine si pe ceilalti mostenitori sa consimta la tranzactie.

1. daca tertul nu incheie actul promis?

-promisiunea ramane fara efecte, iar promitentul va datora dupa caz, daune pentru neindeplinirea obligatiei de a-l determina pe tert sa incheie contractul.

2. daca tertul refuza sa ratifice actul deja incheiat(sau nu il poate ratifica)?

-promitentul si beneficiarul vor trebui sa isi restituie ceea ce au executat in temeiul actului incheiat, iar promitntul va datora daune-interese.

Prima initiativa din tara de a raspunde oamenilor cu probleme juridice prin e-mail GRATUIT ! ! !

Scrieti-ne problema dumneavoastra juridica la avocat@raspunsurijuridice.ro

Va grabiti sa aflati raspunsuri? Apelati-ne la 0766 88 38 75 sau 0766 88 38 23

https://plus.google.com/u/0/110226105227936026014/posts